Baurecht

Baurecht in Bayern

Hier finden Sie eine kurze Übersicht der Bauvorschriften in Bayern. Für Ihre Planungen und Fragen steht Ihnen unser gemeindliches Bauamt gerne zur Verfügung.

Das Baurecht gliedert sich in zwei hauptsächliche Bereiche: Das Bauplanungsrecht (Baugesetzbuch – BauGB und Baunutzungsverordnung – BauNVO) und das Bauordnungsrecht (Bayerische Bauordnung – BayBO). Im Bauplanungsrecht wird das „ob“ und „wo“ gebaut werden werden darf geregelt. Das Bauordnungsrecht schreibt vor, wie gebaut werden darf und welche Verfahren hierzu notwendig sind.

Bauplanungsrecht (Ob und wo)
Über allem steht der sogenannte Flächennutzungsplan als vorbereitender Bauleitplan (§5 ff BauGB). Er regelt die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung, die Art der Bodennutzung der Gemeinde, trifft aber keine Festsetzungen, somit wird hierdruch noch kein Baurecht geschaffen.

Die Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich nach den Vorschriften der §§23 bis 35 BauGB. Hier werden fogende Fälle unterschieden:

  • Zulässigkeit innerhalb eines Bebauungsplans (§30BauGB)
    Die Gemeinde stellt für einzelne Ortsteile rechtsverbindliche Bebauungspläne mit entsprechenden Festsetzungen auf, die sich aus dem Flächennutzungsplan entwickeln. Werden diese Festsetzungen eingehalten, steht dem Vorhaben auf Ihrem Grundstück ncihts entgegen. Die für die Gemeinde Waldaschaff aufgestellten Bebauungspläne können jederzeit im Bauamt eingesehen werden. Gerne lassen wir Ihnen auch entsprechende Unterlagen zukommen.
  • Zulässigkeit innnerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (§34 BauGB)
    Liegt Ihr Grundstück im Innenbereich, für den die Gemeinde keinen rechtsverbindlichen Bebauungsplan aufgestellt hat, ist Ihr Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Sollten Sie ein Vorhaben im sogenannten 34er Gebiet planen, empfehlen wir ein vorheriges Gespräch beim zuständigen Bauamt oder beim Landratsamt als untere Bauaufsichtsbehörde.
  • Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereich (§35 BauGB)
    Am Rand der Bebauung beginnt der sogenannte Außenbereich, der bis auf die Ausnahmen, die im Gesetz geregelt sind, von einer Bebauung freizuhalten ist. Dies gilt für alle baulichen Anlagen, somit beispielsweise auch für Einzäunungen. Bei solchen Vorhaben empfiehlt es sich unbedingt jede Maßnahme mit dem Bauamt abzuklären.

Bauordnungsrecht (Wie)
Nach dem „wie“ gebaut werden darf, ist auch das entsprechende baurechtliche Verfahren entscheidend. Diese Verfahren werden in der Bayerische Bauordnung (BayBO) geregelt. Zulässigkeitsvoraussetzungen sind neben den Bestimmungen der Bauleitplanung gegebenfalls auch Vorschriften des Natur-, Denkmal-, Wasser- oder Straßenverkehrsrechts auschlaggebend.


Baurechtliche Verfahren

Der Bauantrag (Art. 64 BayBO)
Der Bauantrag ist in dreifacher Ausfertigung mit den entsprechend notwendigen Unterlagen nach der Bauvorlagenverordnung bei der Gemeinde einzureichen. Nach der Behandlung im Gemeinderat, der über das gemeindliche Einvernehmen entscheidet, wird dieser dann dem Landratsamt zur Entscheidung weitergeleitet.

Der Vorbescheid (Art. 71 BayBO)
Ein solches Verfahren ist immer dann zu empfehlen, wenn unklar ist, ob das Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Hier können einzelne Fragen zum Vorhaben gestellt werden, die dann rechtsverbindlich durch die untere Bauaufsicht beantwortet werden. Dieser sogenannte Vorbescheid gilt dann für die Dauer von 3 Jahren. Auch dieser Antrag muss entsprechend bei der Gemeinde eingereicht werden.

Die Genehmigungsfreistellung (Art. 58 BayBO)
Unter besonderen Voraussetzungen kann eine Baugenehmigung für ein Vorhaben entfallen. Diese sind:
1. das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen, qualifizierten Bebauungsplans
2. wiederspricht nicht den im Bebauungsplan festgeschriebenen Festsetzungen
3. die Erschileßung ist gesichert (Wasser, Abwasser, Zufahrt zum Grundstück)
4. die Gemeinde verlangt nicht, dass ein Genehmimgungsverfahren durchgeführt werden soll

Sind diese vier Punkte alle erfüllt, sind die Bauvorlagen ebenfalls dreifach bei der Gemeinde einzureichen. Diese teilt dann innerhalb eines Monats mit, ob auf ein Genehmigungsverfahren verzichtet wird. Ist dies der Fall, kann eine Woche nach Einsendung der Baubeginnsanzeige mit dem Vorhaben begonnen werden. Da in diesem Fall kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird, enstehen hier auch keine Gebühren. Für das tatsächliche Vorliegen der genannten Voraussetzungen sind die am Bau Beteiligten (Bauherr, Entwurfsverfasser und Unternehmer) verantwortlich.

Die verfahrensfreien Vorhaben (Art. 57 BayBO)
In Art. 57 BayBO werden abschließend die sogenannten untergeordneten baulichen Anlagen aufgeführt, die verfahrensfrei sind. Das heißt, hier ist kein Genehmigungsverfahren notwendig. Diese verfahrensfreien Maßnahmen sollten allerdings immer im Voraus mit dem Bauamt besprochen werden. Auch regelt der Artikel den Abbruch von Gebäuden. Dies ist ebenfalls bei der Gemeinde anzuzeigen.

Die isolierte Abweichung im Zuständigkeitsbereich der Gemeine (Art. 63 Abs. 3 BayBO)
Ist ein Vorhaben nach der Bauordnung in der Regel verfahrensfrei, ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan setzt allerdings andere Voraussetzungen fest, kann bei der Gemeinde ein Antrag auf isolierte Ausnahme oder Befreiung gestellt werden. Auch hierüber berät Sie unser Bauamt gerne.